O valor venal imóvel é aquele que se refere a um terreno, bem como a tudo o que foi construído em sua área. Caso o corretor de imóveis não saiba realizar o seu cálculo, é muito provável que ele não consiga descobrir qual será o imposto que incide naquela região para fazer a venda aos seus clientes.
Dessa maneira, ele terá dificuldades para determinar um valor para aquele terreno em específico, o que prejudicará as vendas. No entanto, para quem ainda tem dúvidas acerca desse assunto, o artigo esclarecerá todos os pontos. Confira até o final para descobrir um pouco mais a respeito do valor venal de um imóvel.
Afinal, o que é valor venal?
De uma forma geral, o valor venal imóvel é aquele que estima, de uma maneira mais ampla, qual o preço de compra ou de venda que será definido pelo Poder Público. Sendo assim, o preço informado é aquele que uma propriedade seria capaz de alcançar em uma transação à vista, levando em consideração a análise da prefeitura.
Para que seja possível chegar a esse valor, é necessário que o município busque algumas características para dar vazão ao resultado final. Após uma série de análises dos fatores que cercam o imóvel, haverá a definição de um valor final por metro quadrado em um terreno urbano somado à área construída.
A definição do valor venal imóvel pode ser bem mais simples do que muitas pessoas pensam, mas, ainda assim, é necessário ter todo o cuidado possível na hora de sua execução. Todo e qualquer fator externo pode influenciar, principalmente a localização e o tamanho do terreno onde a moradia foi construída.
Como fazer o cálculo
Existe um cálculo previamente definido para descobrir qual o valor venal imóvel. Algumas características são, sim, levadas em consideração na hora dessa definição e, por isso, ao unir todas essas partes, há como criar uma expressão matemática responsável pela atribuição de preço. A equação é a seguinte:
V = A x VR x I x P x TR
Sendo que:
- V = valor venal do imóvel.
- A = área onde o terreno está localizado.
- VR = valor unitário padrão residencial, que toma como base a Planta Genérica de Valores do Município.
- I = idade do imóvel, contando a partir do momento em que houve a concessão do “habita-se”.
- P = posição do imóvel em relação ao logradouro.
- TR = tipo da residência ou suas características construtivas.
Importância do cálculo
Há uma grande importância por trás do cálculo do valor venal. Um dos principais motivos para a relevância desse preço está na análise do cálculo do valor de mercado de uma determinada propriedade. É por meio dele que os corretores poderão determinar um preço mínimo pelo qual uma casa ou um apartamento será vendido.
Em muitos casos, a avaliação também se mostra extremamente necessária para os processos judiciais. Em ações que possuem um inventário ou uma partilha de bens, é necessário ter esse valor em mãos para saber como acontecerá a divisão. O mesmo acontece para financiamentos, transferências ou quitação de impostos.
Fatores que definem o preço de um imóvel
São muitos os fatores que podem influenciar diretamente no valor venal imóvel. No entanto, alguns são os mais importantes e podem fazer uma verdadeira diferença. Para quem é corretor de imóveis, é necessário estar atento a todos os detalhes, principalmente aqueles que interferem diretamente no IPTU.
Dentre os fatores que mais influenciam no valor definido estão:
- tipo de terreno;
- área total onde o imóvel foi construído, medida por meio de metros quadrados;
- obsolescência;
- fração ideal;
- condomínio;
- área em excesso;
- terreno incorporado;
- valor atribuído ao metro quadrado do terreno;
- profundidade do lote.
Essa avaliação deverá ser realizada levando em consideração uma Planta Genérica de Valores. Essa planta nada mais é do que um mapa definido pelo município, onde é possível realizar uma divisão das regiões urbanas, definindo valores por cada uma das áreas. Assim, fica muito mais simples saber o valor médio de um terreno a ser vendido.
Na maior parte dos casos, os números das regiões são atribuídos para as construções, bem como para os terrenos, utilizando um sistema de tabelas, fatores, índices ou listas, que apresentam as médias dos valores unitários de acordo com os metros quadrados. Dessa forma, os corretores poderão passar um valor mais assertivo e proporcional.
Como calcular o valor do metro quadrado de um imóvel
Após descobrir um pouco mais sobre o valor venal imóvel, é importante saber como realizar o cálculo do metro quadrado de um terreno, garantindo que não haja qualquer problema na hora de realizar a sua compra. Além disso, nada melhor do que ter um pouco mais de noção sobre o porquê de estar pagando um determinado valor.
De uma maneira geral, não há como fazer um cálculo específico, visto que cada terreno levará em consideração uma série de fatores, como material usado, tamanho da propriedade e tipo de construção. No entanto, o mais recomendado é procurar por propriedades semelhantes e realizar uma comparação.
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Valor por localização
O valor do metro quadrado por localização do terreno é uma das formas mais comuns de fazer a aplicação do preço de um imóvel. Na maior parte dos casos, há uma tendência em seguir os preços de uma mesma região. Sendo assim, o imóvel em um determinado bairro ou área valorizada acaba seguindo uma mesma lógica.
Em muitos casos, a propriedade terá o seu valor definido dessa maneira. Os terrenos localizados dentro de condomínios fechados costumam ser bem mais caros, principalmente porque possuem a tendência de se posicionar em um bairro mais valorizado, além de contar com toda a segurança oferecida.
Conservação do imóvel
A conservação do imóvel também é uma característica que influi diretamente no valor venal imóvel. Sendo assim, caso esteja comprando um imóvel muito bem conservado, seu preço será um pouco mais salgado. Caso contrário, ele será bem mais baixo e, dependendo da sua disponibilidade para reforma, poderá ser vantajoso.
Ainda assim, é importante que todos os fatores anteriormente mencionados sejam levados em consideração antes de adquirir um terreno ou uma casa. Busque por uma média de preços na mesma região e defina se vale, ou não, a pena.
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